悉尼住宅地产的未来趋势第五讲住宅开发

各位朋友大家好，今天我要给大家分享悉尼住宅地产的第7个趋势，也是我要分享的最后一个趋势。在过去的几年里，我在不同的场合提到过九个趋势，或十个趋势。这次我把它们浓缩成7个趋势。

第7个趋势就是悉尼住宅地产开发行业的专业化，特色化和平台化。

要理解为什么“专业化，特色化和平台化”是未来的新趋势，我们就必须清楚悉尼住宅地产开发行业的过去和现在。悉尼住宅地产行业是纽省非常重要的经济支柱。但很有意思的是，很少有人认真地研究过这个行业。我把过去的悉尼住宅开发的模式归纳为：传统模式和黎巴嫩模式。

传统模式

30年以前，或着说很久以前，悉尼住宅的开发是一门非常简单的，有钱就能做的生意。那时候普通的生意人嫌住宅开发资本大，风险大，来钱慢，还有些“大老粗”的感觉。富人和大型的地产公司更喜欢开发商业地产，嫌住宅是“小儿科”。正因为竞争少，所以赚钱也就相对容易。

那时如果有钱您就可以做开发商。开发商主要是买地。在确定地价的时候开发商已经把自己的利润，建筑商的利润，银行的利息，中介的佣金，开发的风险都非常合理地甚至是最大化地考虑了进去。开发商买下地以后，请外面的设计师设计，请外面的建筑公司建筑，请外面的中介销售。开发商除了出钱什么都可以外包。但最后还有钱赚。在规划和设计上开发商也没有什么作为。设计师设计成什么样子，政府批准成什么样子，开发商就交给建筑商盖成什么样子。在营销上也是完全依赖中介公司。传统的开发模式非常地简单、原始，可以说“很白痴”。早期的开发商大多在自己家里办公，不需要雇佣很多人。一句话，开发商的唯一功能就是出钱买地。

传统模式的特点之一就是：一切外包，开发和建筑是分离的，特点之二是项目简单重复，千楼一面。我们看悉尼这个城市规划得很整齐，当很少有有设计感很强的伟大建筑。30多年前或者说很久以前，是澳洲人做开发商，把开发过程中最低级最辛苦的建筑部分交给新移民像意大利人去做。有些意大利的建筑商看到开发商坐在家里就可以赚钱，于是等到有了一些资本后就开始自己买地作开发了。于是就出现了意大利开发商。意大利开发商开始是自己开发自己盖。因为民族的特点对产品精益求精，在市场上留下了很好的口碑。

黎巴嫩模式

但是从九十年代中期开始，富有的意大利人开发商的后裔也不想做建筑这种苦力活了。回到了传统模式。于是黎巴嫩人开始大举加入建筑行业。他们能吃苦，体力也好。所以挖土，浇水泥，砌砖，抹灰等粗重活都被黎巴嫩人包了。后来有些聪明又敢冒险的从事建筑业的黎巴嫩人开始不甘心赚辛苦钱，在有一点资本后，也开始买地作起了开发商。

黎巴嫩开发商的起步很低微，开始没有什么资本。绝大多数的黎巴嫩开发商是基督徒。虽然也是中东人，但是和中东石油的钱没什么关系。起初黎巴嫩人也没有什么社会和政治资源。那时不像今天这样，今天黎巴嫩人后裔已经进入到了纽省的政治、规划和银行体系。为了打败传统的开发商和意大利开发商，黎巴嫩开发商开启了自己的黎巴嫩模式。这个模式的特点：1，将开发和建筑合为一体，自己开发、自己建筑。2，通过一切手段来降低自己的成本，缩短开发周期。

黎巴嫩是一个人口只有4百万的小国家。在悉尼的黎巴嫩人很多都是一个家族或来自同一个村庄。在黎巴嫩大家就认识。黎巴嫩基督徒开发商在悉尼集中在一两个大教会。所以即使不是亲戚或来自同一地区，在教会也基本认识。“肥水不流外人田。”住宅地产的开发和建筑已经是整个黎巴嫩人在悉尼的社区行为和现象。几乎建筑上的每一项工作，包括建筑材料的供应，都可以交给自己的亲戚，朋友，教会的弟兄来做。这样不仅造价低，建筑周期的长短也得以控制，这样以来，传统的开发模式就没戏了。试想，在投标一块地时，传统开发商预算每套房子造价30万一套，开发周期24个月，然后根据市场可以卖到的房价和自己期望的回报，给出每套20万的地价。但黎巴嫩开发商可以给出21万或更高。为什么？因为他们自己盖只要28万。因为对建筑的每个环节都有控制，所以18月就可以完成。过去二十年，黎巴嫩模式的核心是降低成本，缩短开发周期，并利用这个优势赢在土地的竞标上。

20年下来，我估计黎巴嫩裔开发商占领了悉尼住宅开发行业的70%以上，甚至更多。住宅开发的土地基本被黎巴嫩人控制。因为占主流的黎巴嫩模式把重点放在成本的控制和价格的竞争，所以有利于控制成本和开发周期的传统模式中的产品简单重复，千楼一面的特征也保留了下来。黎巴嫩开发商的“兴奋点”是买地和建筑，对项目的规划、设计没有兴趣。

前几年有不少中国老板带着资金找我合作。他们出钱，要我来操作，找建筑商盖。我说理论上说“没戏”，因为他们要走的是已经被黎巴嫩模式颠覆的传统模式。当然这几年我们也看到了一些中国来的开发商通过传统的模式赚了钱。这不是因为传统模式开始有效了，而是拜托房价的上升。从黎巴嫩开发商手里竞争过来的土地，再请人建筑，请人卖，如果市场不往上走是不可能赚钱的。

挑战和出路

现在已经成功运用了20几年的黎巴嫩模式，也开始面临着挑战。这个挑战主要是源于：悉尼土地的进一步短缺和新资本的到来。我在前面说过从宏观上看悉尼的住宅土地将会越来越紧缺，于是来自中国的新资本明白这个趋势，开始了非理性的土地争夺。悉尼住宅地产的历史上从来没出过如此激烈的土地争夺。争夺的结果是土地过度溢价。连黎巴嫩开发商所能看到的那一点利润也被挤压掉了。从过去两年的情况看，如果考虑到开发的风险，地价已经高到了开发商没有利润的地步。这种状态在未来也很难逆转。即使中国资本放缓进入澳洲其它资本也会继续争夺日见稀少的住宅土地。如此以来，市场的压力必然导致行业的变革。

（悉尼住宅开发用地过去几年的走势，供参考）

我所能预测的三个趋势，或者说是三条出路。1，开发商专业化。就是说要想在悉尼住宅地产开发行业继续存活，开发商只是有钱已经不够，只会建筑也不够。必须从市场定位，策划，设计，到金融，到建筑，到营销等都用自己的综合优势和能力。开发是一种专业。换一句话说，做开发商越来越难了，越来越复杂。我想这个行业最后会变成寡头垄断。买了土地就可以赚钱的开发时代已经结束。会盖房就可以做开发商的时代也已经结束。开发商要有综合能力。专业化中的一个非常重要的部分是开发商的品牌化。目前澳洲的开发商基本没有品牌意识。这个话题我有过许多思考。以后专题分享。2，产品特色化。“千楼一面”的初级产品很难生存。开发商要抓住自己的优势，形成自己的产品特征。未来有特色的综合开发项目会增多。未来小型的项目也被要求有自己的特色。有人会针对退休者需要，有的针对年轻的专业人士需要。像单身公寓，学生公寓等定位明确的项目会增多。与此相应的是开发公司，设计公司，建筑公司，销售公司都必须有特色有专长。特色化，也可以说是差异化。只有通过差异化的才能回避简单的价格竞争。在同样的地区，有特色的开发项目会卖出更好的价格，才会在土地昂贵的压力下依旧可以获得利润。3，行业平台化。在开发商专业化，产品特色化的同时，整个行业会出现平台化。在更多的人被迫向深处挖掘自己的特点，在开发的某一个环节上强化自己的优势的同时，行业必然会呼唤出一些平台。这些平台可以将优势的企业结合在一起，形成分工清晰却又紧密结合的整体。我预测未来不再有开发商，只有开发平台。华人同盟PIA一直在向这个方向探索。

总而言之，未来的悉尼住宅开发行业中的企业，如果没有专业，没有特色就无法立足。这些企业不挂靠大型的开发平台也无法存活和发展。平台是行业的最终出路。

如果您正从事，或正考虑进入悉尼住宅地产行业，欢迎您多多了解华人同盟PIA，更欢迎您加入华人同盟PIA。

各位朋友，悉尼住宅地产的未来7个趋势，我点到为止地分享到这里。关于悉尼的住宅地产及华人同盟PIA我还有许多可以分享。

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